El mercado inmobiliario español sigue batiendo récords. Al cierre de 2024, el precio medio de la vivienda nueva ha alcanzado los 3.028 euros por metro cuadrado, un valor sin precedentes que supera los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007. Así lo revela el último informe de Sociedad de Tasación (ST), que confirma una tendencia alcista impulsada por el aumento de la demanda y la escasez de oferta.
Mientras las compraventas siguen a un ritmo alto, la producción de obra nueva no logra responder a las necesidades del mercado, generando un desajuste cada vez más evidente entre oferta y demanda.
Máximos históricos en varias comunidades y ciudades clave
El informe de Sociedad de Tasación revela que cuatro comunidades autónomas han superado los precios máximos registrados en 2007. En Cataluña, el precio medio se sitúa en 4.824 euros/m2, mientras que en la Comunidad de Madrid alcanza los 4.673 euros/m2. Otras regiones como Baleares (2.802 euros/m2) y Galicia (1.882 euros/m2) también han marcado récords.
A nivel de capitales de provincia, algunas de las ciudades más tensionadas han visto incrementos notables en sus precios de obra nueva. Barcelona (5.449 euros/m2), Madrid (4.673 euros/m2) y San Sebastián (4.512 euros/m2) lideran la lista de las urbes más caras. Otras como Palma (2.802 euros/m2), Málaga (2.435 euros/m2) y A Coruña (2.156 euros/m2) también han alcanzado cifras inéditas, consolidando la tendencia al alza en enclaves de alta demanda.
Cambios en la demanda: más hogares, menos espacio y alquiler más caro
Uno de los factores clave que impulsan el mercado inmobiliario es la transformación en la estructura de los hogares españoles. En 2007, había 15,9 millones de hogares, mientras que en 2024 la cifra ha escalado a 19,3 millones, un crecimiento superior al aumento de la población. Esto indica que el tamaño medio de los hogares se ha reducido, lo que ha generado mayor demanda de viviendas más pequeñas y mayor presión sobre los precios.
Paralelamente, el mercado del alquiler ha seguido una evolución preocupante. El porcentaje de viviendas en alquiler ha crecido del 14% en 2007 al 19% en 2024, y el esfuerzo financiero necesario para pagar la renta se ha disparado. En la actualidad, los inquilinos destinan hasta el 34% de sus ingresos al alquiler, superando el umbral recomendado del 30%. Este encarecimiento del acceso a la vivienda afecta directamente a los jóvenes y las familias con menor poder adquisitivo, aumentando la desigualdad en el sector.
Un mercado hipotecario más estable que en la crisis de 2008
A diferencia de lo ocurrido durante la burbuja inmobiliaria de 2007-2008, el mercado hipotecario muestra signos de mayor estabilidad financiera.
En 2024 se han firmado 420.000 hipotecas, una cifra muy inferior a las 1.238.890 registradas en 2007, lo que sugiere que la compra de vivienda se está realizando con mayor prudencia.
Otro indicador positivo es la reducción del ‘loan to value’ (LTV) superior al 80%, que ha pasado del 14,3% en 2007 al 7,7% en 2024. Esto significa que los bancos están concediendo hipotecas con criterios más restrictivos, evitando el sobreendeudamiento de los compradores. Además, el plazo medio de los préstamos ha bajado de 26 años a 24,8 años, lo que indica una menor dependencia del crédito a largo plazo.
El mercado de segunda mano sigue dominando las compraventas
A pesar del aumento en el precio de la obra nueva, el grueso de las operaciones inmobiliarias sigue centrándose en la vivienda de segunda mano. Durante 2024 se han realizado más de 600.000 compraventas, consolidando una de las cifras más altas de la historia.
Este cambio estructural es notable si se compara con 2007, cuando la vivienda nueva representaba el 58% de las transacciones. Hoy, su peso ha caído al 21%, mientras que la segunda mano absorbe el 79% de las operaciones. La escasez de oferta de obra nueva y los elevados precios han llevado a los compradores a optar por viviendas usadas, que ofrecen mayor disponibilidad y, en muchos casos, mejor relación calidad-precio.
Perspectivas para 2025: precios al alza y oferta limitada
Según las previsiones de Sociedad de Tasación, las compraventas de vivienda seguirán creciendo entre un 1% y un 2% en 2025, lo que permitirá alcanzar un volumen de 650.000 operaciones. Sin embargo, el verdadero reto estará en la oferta de obra nueva, que seguirá siendo insuficiente.
Los visados para construcción de nuevas viviendas apenas crecerán, situándose en torno a 130.000 unidades. Esta descompensación entre oferta y demanda reforzará la tendencia alcista en los precios, especialmente en las zonas con mayor presión demográfica y económica.
